Tiền tỷ đổ về Đà Nẵng: Thêm một cảnh báo “vết xe đổ”

Không dễ hái ra tiền

Đối với phân khúc BĐS Đà Nẵng, condotel không còn quá xa lạ. Chỉ cần search từ khóa “condotel Đà Nẵng”, các nhà mặt phố đầu tư có cách tìm thấy hàng nghìn trang quảng cáo chuyển nhượng căn hộ với một số mức cam kết hấp dẫn.

nếu như so với việc bỏ tiền tự đầu tư một bạn sạn nhỏ, thì phân khúc mới mẻ này có nhiều ưu thế, trong đó cam đoan lợi nhuận lên tới 10-12% khiến các nhà mặt phố đầu tư không phải làm gì mà cũng có được tiền.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, đại diện một nhóm các sàn bán nhà đất , dẫn các số liệu thống kê cho thấy trong năm 2016, hầu như tháng nào cũng có dự án bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng được mở bán mới hoặc tiếp tục được chào giao dịch thành công . Trong đó, mua bán condotel chiếm tỷ lệ lớn nhất. Với mô hình ảnh này, số đông nhóm khách hàng vẫn là nhà đầu tư đến từ Hà Nội, TP.HCM.

Theo khảo sát, phân khúc condotel Đà Nẵng đang phát triển rầm rộ với sự góp mặt của các tên tuổi như: Ariyana Beach Resort and Suites, Luxury Apartment Đà Nẵng và Ánh Dương Wyndham Soleil Đà Nẵng hay Infinity Field Premier Residences,… tổng số lượng lên tới vài nghìn căn.

Theo thống kê của Savills VN, tổng nguồn cung căn hộ khách sạn đạt khoảng 3.910 căn từ 10 dự án bất động sản , trong đó nguồn cung sơ cấp ở mức 1.325 căn. Quận Sơn Trà dẫn đầu về nguồn cung với 50% thị phần, theo ngay sau là quận Ngũ Hành Sơn với 44% thị phần.

Nhìn vào các con số cam kết lợi nhuận, nhà phố đầu tư sẽ nhận ra hấp dẫn bởi hiệu suất sinh lời khá cao và trong thời gian dài. Nhưng cũng chính mức lợi nhuận cao như vậy sẽ khiến nhà mặt phố đầu tư phải hoài nghi về năng lực của CDT . Tại các thị trường du lịch lớn như Thái Lan, các CDT đưa ra cam kết lợi nhuận chỉ khoảng 7%.

Nhiều nhà phân phối BĐS tại Đà Nẵng cũng chỉ ra thực tế , rằng ngày nay , sự bùng nổ của quá nhiều cơ sở lưu trú thấp cấp, các các bạn sạn 2-3 sao dọc khu vực ven biển cũng như sự cấp phép cho quá nhiều dự án bất động sản condotel trong khoảng thời gian ngắn dẫn đến hiệu nghiệm mô hình ảnh này chưa được như kỳ vọng. Trong khi thị phần có hạn, việc tranh đua giữa các phân khúc này chắc chắn sẽ gây ra rối loạn thị trường .

khía cạnh khác , condotel cũng phải chịu sự tranh giành từ khách hàng sạn 5 sao. Theo Savills Việt Nam, trong năm 2017, 9 khách hàng sạn 4 đến 5 sao bồi bổ khoảng 2.200 phòng sẽ gia nhập thị trường . Nguồn cung thị trường villa nghỉ dưỡng đạt 774 căn từ 14 dự án , trong số đó chỉ còn 153 căn trên thị trường sơ cấp.

Chưa kể tới, khi vận hành thời kỳ đầu tiên , không ít dự án bất động sản phải đồng ý thua lỗ. Một CDT cho biết, khi đàm phán hợp đồng quản lý với một tập đoàn thương hiệu và có nhiều khách mua sạn tại Việt Nam, tập đoàn này hoạch định kế hoạch mua bán lỗ trong 2 năm đầu tiên và đến năm Điều thứ 3 mới cân bằng thu – chi.

BĐS Đà Năng đang nhiều nguồn cung
BĐS Đà Năng đang nhiều nguồn cung

Cảnh báo các nhà mặt phố đầu tư

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills tại Hà Nội nhận định, condotel hiện là một mô hình mới rất tích cực, tuy nhiên các CDT không được lấy việc này làm ưu tiên hàng đầu.

Tại hội thảo cách đây không lâu, ông Nguyễn Văn Nam, Phó giám đốc Sở thi công Đà Nẵng, từng bày tỏ lo ngại về sự bùng nổ nguồn cung các dự án bất động sản BĐS, đặc biệt là căn hộ condotel có cách khiến quy hoạch Đà Nẵng bị phá vỡ.

Ông Nam cho biết, giai đoạn 2015-2016, thị trường nhà đất có dấu hiệu tăng trưởng trở lại, Đà Nẵng tạo ra xu hướng nhà phố đầu tư đề nghị được chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất xây dựng condotel và villa du lịch tại các dự án bất động sản ven biển

Theo ông Nam, nếu như cứ để các dự án condotel phát triển tự phát như thời kỳ này dễ tạo ra hiện tượng phá vỡ quy hoạch thành thị do đây là một vài vị trí có ảnh hưởng cao về thiết kế , cảnh quan thành phố ; hoặc khu vực được quy hoạch đất phát triển du lịch. Về lâu dài , ảnh hưởng khá lớn đến diện mạo thành phố cũng như việc phát triển du lịch – ngành kinh tế mũi nhọn của đô thị .

“Đối với các dự án ven biển, trường hợp toàn bộ hoặc phần lớn các hạng mục của dự án bất động sản được đầu tư theo cách thức condotel, thì việc quản lý, hoạt động khu du lịch không còn gắn liền với chức năng với CDT . lúc bấy giờ , khả năng xuất hiện các cụm dân cư trong địa điểm tại được quy hoạch là đất du lịch”, ông Nam nhấn mạnh.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, condotel chỉ phát triển bền vững khi nguồn cung bung ra phải phù hợp với khả năng hấp thụ của thị trường .

“bạn phải chuẩn bị đầy đủ các nhân tố để giúp thị trường tránh một số tác động về việc tạo ra nguồn cung quá lớn, nhất là khi nguồn cung lại không đảm bảo chất lượng”, bà Hằng chia sẻ. Theo bà Hằng, khi thực hiện mô hình ảnh condotel, các chủ đầu tư cần cân nhắc tổng lượng hàng cũng như phải có chiến lược cân đối phân kỳ đầu tư và tính toán kỹ lưỡng các sản phẩm trên cơ sở năng lực thật sự của chính mình .

Theo Duy Anh
nguồn http://canhotheavila.net/