5 ưu – nhược điểm của đầu tư đất nền Sài Gòn năm 2017

Đầu tư đất đất nền đòi hỏi xuống tiền nhanh, chậm nhất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong 12 tháng, bù lại tiềm năng tăng giá cả theo thời gian, kỳ vọng lợi nhuận 15-20% năm nay.

Chuyên gia địa ốc Nguyễn Tấn Phong – người có 10 năm làm việc trong chuyên ngành BDS – nhận định, đất nền sẽ là loại hình ảnh bất động sản sản được giới đầu tư ưa chuộng nhất trong năm Đinh Dậu. Ông Phong đưa ra 5 thế mạnh độc đáo , được xếp vào hàng “không đối thủ” của loại tài sản này đồng thời khuyến cáo những điểm yếu để nhà mặt phố đầu tư cân nhắc, khắc phục khi chọn mặt gửi vàng.  

5 ưu điểm đầu tư đất nền đất :

Kỳ vọng lợi nhuận gấp 2-3 lần lãi suất ngân hàng. Tỷ suất sinh lời trung bình trong năm 2017 có biện pháp đạt trung bình 15-20%. Đây là biên lợi nhuận bình quân thấp hơn tốc độ tăng giá thành đất nền đất tại TP HCM trong GĐ 2014-2015-2016. nếu như chỉ tính riêng trong năm 2016, đất nền đất TP HCM đã tăng giá cả trên diện rộng, nhiều vị trí đã tăng ở ngưỡng 40-60%. một số địa điểm tại tăng thấp nhất trong năm ngoái cũng có ích nhuận không dưới 15%. 

Kênh tích lũy tài sản an toànĐất đất nền là tài sản đầu tư tích lũy có giá cả trị, do giá trị đất thường tăng lên theo thời gian chứ không bị sụt giảm và ít chịu tác động xấu theo chu kỳ tăng trưởng hay suy thoái của thị trường . Trong điều kiện kinh tế vĩ mô ổn định, duy trì tốc độ tăng trưởng như thời kỳ này , giữ đất đất nền qua từng năm nhà mặt phố đầu tư không lo tài sản bị mất giá trị . hiện tượng xấu nhất là đất nền đất không tăng giá thành nhưng điều này đã không xẩy ra kể từ năm 2014 đến hiện giờ .

Đất nền nhà được dự báo là kênh đầu tư vẫn duy trì được độ nóng trong năm Đinh Dậu nhưng khó có giải pháp vượt đỉnh của năm 2016. Ảnh: Vũ Lê
 

Được ngân hàng thẩm định cho vay cao. ví như đất đất nền có sổ đỏ, ngân hàng thường thẩm định giá thành trị cho vay từ 50-60%, thậm chí mức cao nhất đạt 70% giá cả trị tài sản. nếu như đất nền đang mua bán , thể hiện qua hợp đồng chuyển nhượng , chưa ra sổ, nhà phố đầu tư vẫn có mẹo hay vay khi CĐT cam kết bảo lãnh và có liên kết với nhà phố băng về gói tín dụng.

Là tài sản đã hình thành , ít bị chi phối bởi giá trị trị ảo do maketing .Đầu tư đất nền đất , Sau thời điểm đi lại xem vị trí thửa đất, khảo sát hạ tầng nội – ngoại khu và quy hoạch tổng quan dự án bất động sản , người mua có khả năng an tâm về việc tài sản này đã xuất hiện . Ngay cả khi luật quy định xây dựng nhà , tài sản cũng không bị tác động đáng kể trong quá trình đầu tư vì xây nhà mặt phố theo mẫu thiết kế được duyệt. Đây là nhà đất được xếp vào nhóm đã hoàn thành , không phải tài sản xuất hiện trong mai sau , từ đó ít bị rủi ro do các chiêu trò quảng bá , marketing, hứa hẹn, cam đoan thổi phồng phi sự thật.

Tài nguyên đất không tăng thêm , quỹ đất đô thị càng ngày càng hạn hẹp.Đất đất nền có hiệu quả thế đầu tư lớn vì không phải là bất động sản thi công hàng loạt như nhà chung cư . khía cạnh khác , tâm lý bám đất, giữ đất của người Việt coi trọng nhà đất liền thổ càng khiến cho kênh đầu tư này không bị lỗi thời trong bất cứ chu kỳ lên xuống nào của thị trường địa ốc, giúp giữ nhịp độ sôi động, thanh khoản duy trì ở mức từ trung bình đến cao.

Nhược điểm đầu tư đất nền :

giá thành trị lớn, kén khách hàng đầu tư. Bước sang năm 2017, đất nền đất trị giá cả từ một tỷ đồng trở xuống thường có vị trí xấu, kém tiện lợi , được khuyến cáo kìm hãm đầu tư. Sau một thời gian dài tăng giá mạnh mẽ (2014-2016), thời điểm hiện tại đất nền đất đã thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn trước đây. Dòng vốn từ 2-3 tỷ đồng trở lên mới tiến hành săn được đất vị trí đẹp, hạ tầng đồng bộ. Tuy nhiên, dòng tiền này được cho là khá lớn và kén khách , đặc biệt là đối với những tay chơi mới gia nhập phân khúc địa ốc.

Phải đóng tiền nhanh, mất giá thành thời cơ . bất động sản là đất nền thường có cam đoan đóng tiền trong một năm. Tốc độ nộp tiền và bàn giao đất được cho là nhanh hơn so với các loại tài sản khác: nhà chung cư trả 2-3 năm, thậm chí làm cho dài thêm 72 tháng; nhà và biệt thự bàn giao trên dưới 2 năm. tiến độ chi trả đất nền phổ biến là nhà phố đầu tư đóng 30% giá thành trị đất đất nền khi ký hợp đồng, 65-67% còn lại trả trong 9-10 tháng, 3-5% nộp khi ra sổ. Do phải xuống tiền trong thời gian ngắn, dòng vốn chỉ dồn vào một loại tài sản sẽ mất chi phí cơ hội vì không thể chẻ nhỏ vốn để san sẻ những kênh đầu tư khác.

Không mang về nguồn thu hàng tháng. Đầu tư đất nền chỉ có mẹo hay kỳ vọng tài sản tăng giá trị , lợi nhuận được chốt khi mua đứt mua bán đoạn. Tuy nhiên, trong thời gian giữ đất, nhà phố đầu tư không thể nào tìm kiếm cho thuê như chung cư , nhà phố , biệt thự , văn phòng… ví như có, nguồn thu từ cho thuê đất đất nền cực thấp , đạt 0,5%/năm. cho nên , đất nền nhà còn được coi là kênh đầu tư chôn tiền vào đất. 

Chỉ hợp đầu tư dài hạn , khó lướt sóng. Năm 2017, đất nền đất đã qua thời kỳ đầu tiên tư lướt sóng, không còn nhiều thời cơ chuyển nhượng liền tay trong đôi ba quý (3-6 tháng hoặc 9 tháng). giai đoạn lướt sóng ở kênh này đã rơi vào một vài năm 2014-2016. Tổng giá trị trị tài sản lớn, xuống tiền nhanh, lướt sóng không kết quả tốt bằng một số tài sản được mua trả góp dài. Trong 2 thập niên qua, nhà mặt phố đầu tư đất đất nền chỉ thắng lớn khi giữ đất mãi mãi , chờ ăn theo sóng hạ tầng, quy hoạch có tính đột biến hoặc chỉnh trang thành phố . Dòng tiền ngắn hạn không thích hợp đầu tư kênh này.

giá thành đất khó vượt đỉnh năm 2016. Sau chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ bắt đầu từ năm 2014 và lập đỉnh vào năm 2016, ông Phong cho rằng kênh đầu tư này khó có khả năng tăng giá đột biến trong năm Đinh Dậu. Cơ quan quản lý đã và đang thực hiện các giải pháp giảm tốc, hạ nhiệt cho phân khúc đất nền nhằm ổn định thị trường thông qua việc rà soát lại các quy định tách thửa một biện pháp chặt chẽ hơn. Điều này có mẹo hay khiến tốc độ ra hàng của dòng thực phẩm chức năng đất nền nhà chậm hơn so với 3 năm trước đó. ngoài ra , tâm lý nhà mặt phố đầu tư cũng thận trọng hơn khi tiếp cận các loại thực phẩm chức năng đất nền do năm 2016 từng xảy ra nhiều thương vụ bẻ kèo, lừa đảo, giấy tờ của thực phẩm chức năng chưa hoàn chỉnh.