Ba điểm cần “soi” kỹ khi mua nhà

 Bỏ ra hàng tỷ đồng để mua nhà nhưng không có quyền gì với tài sản của mình . Mua nhà phố hợp pháp nhưng vẫn có nguy cơ bị thu hồi, trắng tay vì mua nhà đất bằng giấy viết tay… Đó là một số rủi ro có mẹo hay gặp phải do không nắm vững pháp lý khi mua nhà mặt phố .

Cần quan tâm tới vấn đề giấy tờ để tránh rủi ro khi mua nhà phố

Vụ việc tại nhà chung cư Harmona (quận Tân Bình, TP.HCM) là một ví dụ điển hình ảnh . Không ít cư dân tại nhà chung cư này đã choáng váng trước thông tin ngân hàng sẽ siết nợ chủ đầu tư . khi đó họ mới biết, chung cư đã được CDT mang đi thế chấp ngân hàng, và họ – một vài chủ nhân thực sự của các căn hộ – bỗng trở thành con nợ bất đắc dĩ. Hay ở một dự án bất động sản khác có trường hợp một căn nhà phố được bán cho nhiều người. Một người mua 9 căn thì cả 9 đều bị chuyển nhượng trùng. đa số chỉ vỡ lẽ khi có tranh chấp xảy ra.

Đã có không ít người tích cóp cả đời, sắm được căn nhà hợp pháp được công chứng rõ ràng, giấy chủ quyền đã cầm chắc trong tay. Thế mà có ngày họ phải đối diện với cảnh căn nhà của chính mình có mẹo hay bị tịch thu, có nguy cơ mất trắng do nhà mặt phố thuộc diện kê biên tài sản của tòa án. Nhiều gia đình mua bán đất bằng giấy viết tay, thi công nhà phố không phép thì bị cưỡng chế, phá bỏ căn nhà phố ,… thực tại cho thấy, hàng chục nhà chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đang xảy ra bi kịch tranh chấp giữa cư dân và CĐT . dự án bất động sản bàn giao rồi thì tranh chấp về diện tích chung-riêng, phí dịch vụ, quỹ bảo trì… dự án chưa bàn bàn giao thì CĐT liên tục bị người dân tố sai phạm về công đoạn , về xây dựng …

Đó là một số nguy cơ mà người mua nhà phố không thể nào lường trước được. Theo các luật sư và chuyên gia, để giảm bớt rủi ro, người mua nhà cần phải chú trọng cao độ tới vấn đề pháp lý , nhất là ở một vài điểm trọng tâm sau đây .

Kiểm tra dự án , năng lực CDT

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hiền, công ty Luật TNHH ATIM, khi mua nhà mặt phố ở tạo ra trong mai sau , người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin về dự án như: giấy tờ về quyền hưởng dụng đất, hồ sơ dự án , qui hoạch bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng , giấy tờ về nghiệm thu hiện hữu thi công hạ tầng cơ sở kỹ thuật tương ứng theo công đoạn dự án .

khía cạnh khác cũng cần kiểm tra biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong móng, văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà phố cấp tỉnh về việc nhà mặt phố ở đủ điều kiện được bán , hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng thương mại nhằm chắc chắn nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với quý khách khi chủ đầu tư không bàn giao nhà mặt phố ở theo đúng công đoạn đã cam kết .

“Người mua cần yêu cầu chủ đầu tư bồi bổ hoàn chỉnh các thông tin trên trước khi ký hợp đồng. Khi mua nhà ở xuất hiện trong mai sau , CDT chỉ được phép thu tối đa 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn bàn giao nhà ”, ông Hiền hướng dẫn .

Vị luật sư này cho rằng đối với trường hợp mua nhà phố có sẵn, cần kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lưu tâm tình trạng căn nhà mặt phố có thuộc diện đang tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sắm được , đang trong thời hạn có được nhà ở đối với trường hợp nhà phố ở có thời hạn, căn nhà có bị kê biên để thi hành án hoặc thuộc diện đã có đồng ý thu hồi đất, có công bố giải tỏa, phá dỡ của cơ quan có thẩm quyền,…

Người mua nhà phố có cơ hội nghiên cứu kỹ thông tin này ở văn phòng công chứng, tại UBND xã, phường, thị trấn, hoặc hỏi ngay một vài người sống liền kề rồi đối chứng với những thông tin mà chủ nhà bồi bổ .

Theo các luật sư, người mua cần xem thông tin Giấy chứng nhận đăng ký mua bán của CĐT , trong đó phải có ngành nghề mua bán BDS , đủ cơ sở giấy tờ để CĐT thực hiện xây dựng và mua bán dự án BĐS . nghiên cứu kỹ kỹ năng lực của CĐT về lịch sử, tiềm lực tài chính thông qua giá trị vốn hóa trên thị trường chứng khoán. tìm hiểu danh tiếng của CĐT trên thương trường qua các dự án đã thực hiện, đang bắt đầu , kể cả một vài tranh chấp, bất đồng và cách giải quyết của chủ đầu tư với người mua nhà phố trước đây.

Xem kỹ hợp đồng

Trên thực tại , hợp đồng chính là căn cứ pháp lý để ràng buộc quyền và nghĩa vụ các bên khi tiến hành thủ tục mua nhà . Do vậy, trước khi ký hợp đồng, người mua nhà mặt phố nên lưu ý kỹ các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, các điều khoản về chi trả , qui định thời gian bàn bàn giao nhà mặt phố , chuyển quyền sắm được , thời gian cấp giấy chứng nhận quyền hưởng dụng đất, quyền có được nhà và các tài sản khác gắn liền với đất.

khía cạnh khác , người mua nhà mặt phố được khuyến cáo chú ý đến các quy chuẩn về bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm trong hợp đồng trước khi ký phối hợp đồng với CĐT . Về chi trả , nên dùng vnd và thanh toán lần đầu tiên không quá 30% giá trị trị hợp đồng, một vài lần tiếp theo phải gắn liền với công đoạn xây nhưng tổng số không quá 70% giá cả trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà phố . Trường hợp CĐT là dự án có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số tiền thanh toán không quá 50% giá cả trị hợp đồng, nên giữ lại 5-10% giá trị trị hợp đồng cho đến khi nhận được sổ hồng.

Điều đặc biệt cần tập trung là, người ký hợp đồng phải là người đại diện theo pháp luật của CDT , hoặc CĐT phải có giấy ủy quyền hợp pháp để tránh hợp đồng bị vô hiệu.

Trong hợp đồng cũng nên qui định rõ ràng về nghĩa vụ bảo hành của CĐT bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng như sàn, tường, trần, hệ thống điện, nước… ngoài ra , người mua cần chú ý đến các thỏa thuận khác như giá thành quản lý, phí dịch vụ, phần diện tích chung riêng… để tránh tranh chấp về sau.

Công chứng hợp đồng

Theo luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc doanh nghiệp luật TNHH Đức An, hiện tại pháp luật qui định việc mua nhà phố , đất cần được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực tại các cơ quan nhà mặt phố nước có thẩm quyền. vì vậy , việc chuyển nhượng bằng các hợp đồng viết tay không có giá thành trị pháp lý . Người mua sẽ chẳng thể dựa vào hợp đồng viết tay để làm thủ tục sang tên, chuyển nhượng, do vậy sẽ rơi vào thế yếu khi tranh chấp xảy ra.

cho nên , toàn bộ các hợp đồng và thỏa thuận liên quan đến việc mua nhà cần được công chứng để chắc chắn giá thành trị giấy tờ , mua bán mua bán được pháp luật công nhận và bảo hộ. Đây chính là căn cứ pháp lý khi có tranh chấp, khiếu kiện xảy ra các bên liên quan chắc chắn được quyền và lợi ích hợp pháp của người dùng .

Nguồn canhotheavila.net